Si eres un experto inversionista, usted probablemente sabe que usted debe generalmente reportan como ingresos distribuciones de fondos de inversión si usted reinvertirlos o de canje de acciones en un fondo de acciones de otra. En otras palabras, usted debe reportar y pagar cualquier impuesto sobre ganancias de capital adeudado.
Pero si de bienes raíces es tu juego, ¿sabía usted que es posible aplazar ganancias de capital por la de tomar ventaja de una rebaja de impuestos que permite intercambiar los bienes de inversión sobre una base de impuestos diferidos?
Nombrado después de la Sección 1031 del código tributario, un intercambio generalmente se aplica a los bienes raíces y fue diseñado para la gente que quería propiedades de intercambio de igual valor. Si usted es dueño de la tierra en Oregon y el comercio, para un centro comercial en Rhode Island, mientras que los valores de las dos propiedades son iguales, nadie paga impuestos sobre ganancias de capital, incluso si ambas propiedades se han apreciado desde que fueron comprados originalmente.
La sección 1031 transacciones que no implican la idénticos tipos de propiedades de inversión. Usted puede intercambiar un edificio de apartamentos de un centro comercial, o un pedazo de subdesarrollados, las primas de la tierra para una oficina o edificio. Usted puede incluso cambiar una segunda casa que usted alquila un aparcamiento.
Además no hay límite de cuántas veces se puede utilizar una Sección de intercambio 1031. Es totalmente posible reinvertir la ganancia de su inversión swaps durante muchos años y evitar el pago de impuestos de ganancias de capital hasta que una propiedad es finalmente vendido. Tenga en cuenta, sin embargo, que el aumento es en diferido, pero no se perdona, en un intercambio y usted debe calcular y realizar un seguimiento de su base en la nueva propiedad adquirida en el intercambio.
La sección 1031 no es para uso personal. Por ejemplo, usted no puede utilizar para acciones, bonos y otros valores o bienes personales (con excepciones limitadas, tales como obras de arte).
Propiedades de la desigualdad en el valor
Digamos que usted tiene un pequeño pedazo de la propiedad, y usted desea conseguir uno más grande por el intercambio con la otra parte. Usted puede hacer la transacción sin tener que pagar impuestos sobre ganancias de capital sobre la diferencia entre el menor de la propiedad del valor actual de mercado y la parte inferior de su costo original.
Que es bueno para ti, pero el otro dueño de la propiedad no hacer tan bien. Probablemente, usted tendrá que pagar en efectivo o asumir una hipoteca sobre la propiedad más grande para compensar la diferencia en el valor. Esto se conoce como "boot" en el impuesto de comercio, y su pareja deben pagar el impuesto sobre ganancias de capital en la parte de la transacción.
Para evitar que se pudiera trabajar a través de un intermediario, que a menudo es conocido como un agente de plica. En lugar de un acuerdo involucrando a un uno-de-uno swap, su transacción se convierte en un acuerdo de los tres.
Su propiedad de reemplazo puede provenir de un tercero a través del agente de custodia. Malabares con numerosas propiedades en diversas combinaciones, el agente de custodia podrá organizar de manera uniforme con valores de swaps.
Bajo las circunstancias correctas, usted incluso no necesita hacer un intercambio equitativo. Usted puede vender una propiedad en un beneficio, comprar uno de mayor precio, y diferir el impuesto de forma indefinida.
Se vende una propiedad y tiene el dinero en efectivo en una cuenta de custodia. A continuación, el agente de custodia, compra de otra propiedad que desea. Él o ella consigue el título de la escritura y de las transferencias de la propiedad para usted.
De la hipoteca y otras deudas
Cuando se considera una Sección 1031, es importante tomar en cuenta los préstamos hipotecarios y otros títulos de deuda sobre la propiedad que usted está planeando para intercambiar. Digamos que usted mantenga un $200,000 hipoteca sobre su propiedad existente, pero su "nueva" propiedad sólo tiene una hipoteca de $150,000. Incluso si usted no está recibiendo dinero de el comercio, su responsabilidad hipotecaria ha disminuido por $50,000. En los ojos de la IRS, este se clasifica como "boot" y usted todavía será responsable de los impuestos de ganancias de capital debido a que todavía es tratada como "ganancia".
La planificación previa requerida
Una Sección 1031 transacción se lleva a una planificación anticipada. Usted debe identificar su propiedad de reemplazo dentro de los 45 días de la venta de su patrimonio. A continuación, debe cerrar en el que dentro de los 180 días. No hay período de gracia. Si el cierre se retrasa por una tormenta o por otras circunstancias imprevistas, y no se puede cerrar en el tiempo, que tiene que volver a un tributable de la venta.
Encontrar un agente de custodia que se especializa en estos tipos de transacciones y póngase en contacto con su contador para configurar el formulario del IRS antes de tiempo. Algunas personas venden sus bienes, tomar dinero en efectivo y la puso en su cuenta bancaria. Se figura que todo lo que tiene que hacer es encontrar una nueva propiedad en el plazo de 45 días y dentro de un plazo de 180 días. Pero ese no es el caso. Tan pronto como los "vendedores" de tener dinero en efectivo en sus manos o en la documentación no se hace bien, ellos han perdido su oportunidad de hacer uso de esta disposición del código.
Personal de residencias y casas de vacaciones
La sección 1031 no se aplica al personal de las residencias, pero el IRS le permite vender su residencia principal libres de impuestos mientras que la ganancia es de menos de $250,000 para personas físicas ($500,000 si está casado).
La sección 1031 intercambios pueden ser utilizados para el intercambio de casas de vacaciones, pero presentes en una delicada situación. He aquí un ejemplo de cómo podría funcionar esto. Digamos que usted dejar de ir a su apartamento en la estación de esquí y en su lugar se la alquila a un inquilino de buena fe durante 12 meses. Al hacerlo, se ha convertido efectivamente el condominio a una propiedad de inversión, que luego puedes cambiar por otra propiedad en la Sección de intercambio 1031.
Sin embargo, si usted desea utilizar su propiedad como una casa de vacaciones, hay una trampa. Tendrá que cumplir con un 2008 IRS safe harbor de la norma que establece en cada uno de los períodos de 12 meses tras el intercambio 1031, usted debe alquilar la vivienda a alguien por 14 días (o más) de forma consecutiva. Además, usted puede utilizar la vivienda más que el mayor de 14 días o el 10 por ciento del número de días durante el período de 12 meses que la unidad de vivienda que se alquila para a buen precio de alquiler.
Usted debe reportar una sección 1031 al IRS en el Formulario 8824, Like-Kind Exchanges y archivo con su declaración de impuestos para el año en que el cambio se produjo. Si usted no específicamente seguir las reglas de "igual a igual" de los intercambios, usted puede ser responsable por los impuestos, sanciones e intereses en sus transacciones.
Mientras que puede parecer sencillo, como el tipo de intercambios puede ser complicado. Hay todo tipo de restricciones y dificultades que usted necesita tener cuidado de. Si usted está considerando una Sección 1031 intercambio o tiene alguna pregunta, no dude en llamar.